東京地方裁判所所属 民事調停委員 
株式会社 アーキフォーム 顧問
 高橋 賢祐

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第四章―1 実際に新築を頼んだ時の頼み手がしなければならない仕事は PART1

● 予算をはっきり言う
 住宅を建設するためには建築費用以外に様々な費用が発生します。
例えば、仮住まい費用・既存建物撤去費用・取得税・消費税・登記費用・購入家具費用・カーテン、備品等の購入費用・外構、空調機、照明器具(通常、坪いくらで建てます・・・には含まれない)があります。予算の中からこれらを引いた金額が建設にかけられる金額(建設費)です。
◆ 建設費を元にした延べ坪は
 坪単価の目安と建設費2,000万円の場合の建築可能延べ坪を下記に整理してみました。

住宅メーカー規格品坪単価
  40坪
50万円/坪
建て売り住宅坪単価
  44.4坪
45万円/坪
設計事務所依頼の場合の坪単価
  30坪前後
85〜100万円/坪(但し、外構・空調・照明器具が含まれる)
 予算をはっきり伝えたにもかかわらず大幅に予算を超えてしまう事があります。その場合は一度仕切り直し、再スタートをされることを進めます。小手先の直しはトラブル原因となります。

● 間取りを確認する
 プランの確定は、間取りから始まって間取りに終わるといっても良いほど住宅建築の基礎となるものです。それでは何を確認しなければならないのかを整理してみましょう。
◆ 必要な部屋が必要な大きさで計画されているか?
使用する家具を配置出来るのか
購入又は使用している冷蔵庫や洗濯機が予定されている場所に収まるのか
その他、予定しているものが予定の場所に収まるのか
◆ 外部に面する窓等は、希望する開き方やおおきさになっているか?
◆ 部屋に入る扉の大きさ(ピアノが入る等、人以外のものが入る場合に問題とならない大きさ)や開閉の方法(扉、引き戸、引き違い戸等の種類)及び開く方向に問題はないか?
◆ 床に段差があるのか?
◆ 階段の巾や勾配(段数と一段の巾)に問題は無いのか?
◆ 廊下の巾は要望を満たしているのか?
◆ ピアノや書棚等、重いものを置く場所が計画されているか?
◆ 自分たちが特にこだわっていることが間取りや外構に反映されているか?

間取りは、前述の確認作業を繰り返し、そして予定の建坪に収まるかどうか、収まらない場合は、何をあきらめるのか、納得するまで話し合い、解決してから次ぎにお進み下さい。

● 建物の配置を確認する。
 限られた敷地に建物を配置する場合、確認しなければならないことを整理してみましょう。
◆ 最も難しい問題となるのは隣地と御自分の建物の離れです。民法上、隣地の承諾なしに隣地境界までの建物の離れは、有効50センチメートル以上必要です。もし、それよりも近づけて建てた場合は、裁判になる事が多くあります。又、仮に50センチ離れた場合でも、屋根の雪が隣地に落ちると問題となります。さらに隣地から1メートル以内に設ける窓に対しては目隠しを要求される場合があります。
一度隣地とトラブルになると工事中の騒音や振動等、何らかのクレームを役所に連絡されることもあり工事の支障となるばかりか入居に対してもいろいろな障害がでると思われます。
頼まれ手側もいくら頼み手の要望とはいえ隣地までの距離を50センチ以下にすることは十分説明し、場合によっては注文を断られたとしても回避すべきと思います。
◆ 道路と建物を建てる敷地の地面の高さをどのようにするのかを理解してください。1階床の高さと玄関及び玄関ポーチの段差に関係していきます。現状のままでよいのか、少し盛るのか、それとも削るのか現地で敷地を見ながら理解してください。

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